2026년 보유세 계산기

보유세란?

보유세는 부동산을 갖고 있다는 사실만으로 매년 내는 세금입니다. 사고팔 때 내는 취득세·양도소득세와 달리 거래가 없어도 나옵니다. 주택 보유세는 두 가지로 나뉩니다.

재산세는 지방세라 시·군·구가 걷습니다. 주택을 가진 사람이면 공시가격이 얼마든 냅니다. 7월과 9월에 절반씩 나눠 고지되며, 본세 외에 도시지역분과 지방교육세가 함께 붙습니다.

종합부동산세는 국세라 국세청이 걷습니다. 재산세를 내는 사람 중에서 공시가격 합계가 기준을 넘는 사람만 추가로 냅니다. 1세대 1주택이면 12억 원, 그 외에는 9억 원이 기준선입니다. 12월에 한 번 고지되고 농어촌특별세 20%가 따라붙습니다.

둘은 별개 세금이지만 계산이 얽혀 있습니다. 종부세를 구할 때 같은 재산에 이미 매긴 재산세를 빼주기 때문입니다. 그래서 이 계산기는 재산세를 먼저 구한 뒤 그 값을 종부세 계산에 넘겨 씁니다.

사용법

1. 공시가격을 넣으세요. 시세가 아니라 정부가 매년 고시하는 가격입니다. 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있고, 통상 시세의 60~70% 수준입니다.
2. 1세대 보유 주택 수를 고르세요. 본인 기준이 아니라 세대 전체 기준입니다. 배우자가 따로 집을 갖고 있으면 1주택이 아닙니다.
3. 1세대 1주택이라면 보유기간과 만 나이를 넣으세요. 종부세 세액공제 대상인지 판정합니다. 해당이 없으면 0으로 둡니다.
4. 계산하기를 누르면 재산세 4단계와 종부세 5단계가 중간값까지 나옵니다. 세율표에서 적용 구간이 파란색으로 강조됩니다.
5. 공시가격이 기준선에 못 미치면 종부세는 0원으로 나오고 재산세만 표시됩니다.

계산 공식과 근거

재산세와 종부세 모두 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용합니다. 공시가격 전체에 세율을 매기는 것이 아니라는 점이 핵심입니다.

근거 법령은 「지방세법」 제110조·제111조·제111조의2·제112조와 같은 법 시행령 제109조(재산세), 「종합부동산세법」(종부세)이며, 세율표와 세액공제율은 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도에서 2026년 7월 28일 확인했습니다.

1세대 1주택에는 두 가지 특례가 따로 적용되는데, 적용 범위가 서로 달라 헷갈리기 쉽습니다. 계산기에도 이 차이를 반영했습니다.

• 공정시장가액비율 특례(시행령 제109조): 일반 60% 대신 공시가격 3억 이하 43%, 3억~6억 44%, 6억 초과 45%. 공시가격 9억을 넘어도 적용됩니다.
• 세율 특례(제111조의2): 표준세율보다 각 구간 0.05%p 낮은 세율. 공시가격 9억원 이하인 주택만 해당합니다.

즉 공시가격 10억 원짜리 1주택은 공정시장가액비율 45%는 받지만 세율 특례는 받지 못하고 표준세율을 씁니다. 두 특례의 문턱이 다르다는 점을 놓치면 세액이 크게 어긋납니다.

두 특례 모두 2026년 한정입니다. 공정시장가액비율 특례는 시행령에 "2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세"로 명시돼 있고, 세율 특례는 부칙에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 유효합니다. 2027년분부터는 연장 여부를 다시 확인해야 합니다.

이 계산기는 주택 1건을 기준으로 계산하며 아래는 반영하지 않았습니다. 세부담상한(직전 연도 세액이 필요해 입력 부담이 큽니다), 지역자원시설세, 지방자치단체가 조례로 정하는 ±50% 세율 가감, 합산배제 임대주택·사원용주택, 부부공동명의 1주택자 특례, 종부세 분납. 여러 채를 가진 경우 종부세는 공시가격 합계로 계산하되 재산세는 주택별로 따로 부과되므로, 이 계산기의 재산세 값은 해당 공시가격 한 채분입니다. 실제 고지세액은 위택스와 홈택스에서 확인하세요.

예시

공시가격 9억 원 아파트를 1세대 1주택으로 갖고 있는 경우입니다. 공정시장가액비율은 6억 초과라 45%가 적용돼 재산세 과세표준은 4억 500만 원입니다. 공시가격이 9억 원 이하라 세율 특례도 받아 42만 + (4억 500만 − 3억) × 0.35% = 787,500원이 본세입니다. 여기에 도시지역분 567,000원과 지방교육세 157,500원이 붙어 재산세 합계는 1,512,000원입니다. 1세대 1주택 종부세 공제금액이 12억 원이라 종부세는 0원이고, 연간 보유세는 이 금액이 전부입니다.

같은 집을 2주택자가 갖고 있다면 이야기가 달라집니다. 공정시장가액비율이 60%로 올라 과세표준이 5억 4,000만 원이 되고, 세율 특례도 못 받아 표준세율이 적용됩니다. 본세만 1,530,000원, 부가 세목까지 더한 재산세 합계는 2,592,000원으로 1주택자의 1.7배입니다. 같은 집인데 세대의 주택 수만으로 부담이 이만큼 벌어집니다.

종부세까지 나오는 구간을 보겠습니다. 공시가격 15억 원 1세대 1주택이면 재산세는 3,429,000원(공시가격이 9억을 넘어 세율 특례는 못 받습니다), 종부세 과세표준은 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원이라 세액이 900,000원 나옵니다. 여기서 같은 재산에 이미 매긴 재산세 172,500원을 빼고 농어촌특별세 20%를 더해 종부세 합계는 873,000원, 연간 보유세는 4,302,000원입니다.

이 집 주인이 만 70세이고 15년을 보유했다면 세액공제 40% + 50% = 90%가 한도 80%로 잘려 적용됩니다. 종부세 합계가 174,600원으로 줄어 연간 보유세는 3,603,600원이 됩니다. 종부세만 놓고 보면 5분의 1로 내려간 셈입니다.

1세대 1주택 세액공제 활용하기

종부세에는 1세대 1주택자만 받을 수 있는 세액공제가 있습니다. 오래 살았거나 나이가 많으면 세금을 깎아주는 제도로, 두 가지를 중복해서 받을 수 있고 합쳐서 최대 80%까지 공제됩니다.

장기보유 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 고령자 공제는 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%입니다. 예를 들어 만 70세가 15년 보유했다면 40% + 50% = 90%지만 한도에 걸려 80%가 적용됩니다.

이 공제는 종부세에만 적용되고 재산세에는 없습니다. 또 1세대 1주택자여야 하므로 세대원 중 누구라도 다른 집을 갖고 있으면 공제가 사라집니다. 은퇴 후 소득이 줄었는데 집값만 올라 종부세가 부담된다면, 본인이 공제 요건을 채우고 있는지 확인해 볼 만합니다.

자주 묻는 질문

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