1세대 1주택 양도소득세 계산기

1세대 1주택 양도소득세란?

집을 팔아 생긴 이익에 매기는 세금입니다. 다만 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 팔면 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따라 비과세입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 여기에 2년 이상 거주가 더 붙습니다(시행령 제154조 ①).

그런데 고가주택은 예외입니다. 시행령 제156조가 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 주택을 고가주택으로 정하고, 이런 집은 비과세 대상에서 빠집니다. 다만 전부 과세되는 것이 아니라 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.

이 계산기는 1세대 1주택 양도만 다룹니다. 양도소득세는 다주택 중과, 일시적 2주택 특례, 분양권·입주권, 상속·증여받은 주택의 기산 특례까지 경우의 수가 폭발하는 영역이라, 좁게 만들고 정확하게 맞추는 쪽을 택했습니다. 범위 밖 항목은 아래 「이 계산기가 다루지 않는 것」에 적어 두었습니다.

사용법

1. 먼저 세대가 가진 다른 주택이 있는지 고르세요. 하나라도 있으면 이 계산기의 결과는 맞지 않습니다. 세대에는 배우자와 같이 사는 가족이 모두 포함됩니다.
2. 양도가액·취득가액·필요경비를 넣으세요. 필요경비는 취득세·중개보수 같은 부대비용과 자본적 지출입니다. 영수증·계약서가 없으면 인정받지 못하므로 실제로 증빙이 있는 금액만 넣는 편이 현실적입니다.
3. 취득일과 양도예정일을 넣으면 보유기간이 계산됩니다. 보유 2년을 못 채우면 비과세가 없고 세율도 60~70%로 뜁니다.
4. 거주기간을 넣으세요. 2년 이상 살았는지가 장기보유특별공제를 최대 80%와 30%로 가릅니다.
5. 취득 당시 조정대상지역 여부를 고르세요. 지금 해제됐는지가 아니라 살 때가 기준입니다.
6. 결과 아래 「만약 이랬다면」 표에서 1년을 더 보유·거주할 때와 거주가 없었을 때의 세금을 비교하세요. 양도 시점을 정하는 데 쓰는 표입니다.

계산 공식과 근거

양도차익에서 시작해 네 번을 빼고 세율을 곱합니다.

장기보유특별공제는 두 개의 표가 있습니다. 어느 표를 쓰는지가 이 세금에서 가장 큰 변수입니다.

세율은 보유기간이 가릅니다. 제104조 제1항은 주택을 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%로 정하고, 2년 이상이면 제55조의 기본세율(6~45%)을 적용합니다. 지방소득세는 산출세액의 10%가 별도로 붙습니다.

필요경비는 증빙이 있어야 인정됩니다 — 조문이 적격증명서류 수취·보관 또는 금융거래 증명을 요건으로 걸고 있습니다. 무엇이 인정되고 그 영수증이 실제로 얼마짜리인지는 양도세 필요경비에서 계산했습니다.

근거 조문은 국가법령정보센터 「소득세법」에서 확인할 수 있고, 고가주택 안분 계산은 국세청 1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산 안내와 같은 방식입니다.

12억을 넘으면 전부 과세되는 게 아니다

가장 많이 오해하는 지점입니다. 양도가가 15억이면 12억을 넘은 3억에 세금이 붙는다고 생각하기 쉽지만, 조문은 그렇게 쓰여 있지 않습니다. 과세 대상은 차액이 아니라 양도차익 중 12억 초과분이 차지하는 비율입니다.

즉 6억 7,000만원을 벌었지만 세금을 계산하는 출발점은 1억 3,400만원입니다. 나머지 5억 3,600만원은 비과세로 남습니다. 여기서 다시 장기보유특별공제와 기본공제를 빼므로 실제 과세표준은 더 작아집니다.

주의할 점은 취득가액이 얼마든 비율은 같다는 것입니다. 12억 초과 비율은 양도가액만으로 정해지므로, 싸게 산 집일수록 안분 후 남는 금액도 커집니다. 양도가가 12억 이하로 내려가면 이 계산 자체가 필요 없어지고 전액 비과세입니다.

거주 2년이 공제를 반토막 낸다

장기보유특별공제 표2는 비과세 요건을 갖추고 2년 이상 거주한 1세대 1주택에만 적용됩니다. 거주 2년을 못 채우면 아무리 오래 보유해도 일반 자산과 같은 표1로 떨어집니다.

위 예시(양도 15억·취득 8억)를 그대로 놓고 보면 결과가 이렇게 갈립니다.

같은 집을 같은 값에 팔아도 2,000만원이 넘게 갈립니다. 공제율 자체가 4배 차이인 데다, 과세표준이 커지면서 세율 구간까지 15%에서 35%로 올라가기 때문입니다. 누진세율에서는 공제가 줄어드는 효과가 두 번 겹칩니다.

취득 당시 조정대상지역이었다면 사정이 더 나빠집니다. 그때는 거주 2년이 비과세 요건 자체라, 못 채우면 12억 안분도 받지 못하고 양도차익 전부가 과세 대상이 됩니다. 위 예시라면 과세 대상이 1억 3,400만원이 아니라 6억 7,000만원에서 시작합니다.

예시 — 15억에 파는 10년 보유·거주 주택

2016년에 8억원에 사서 2026년에 15억원에 팔고, 그동안 계속 살았으며 필요경비가 3,000만원인 경우입니다. 국세청 안내에 실린 계산 사례와 같은 구조입니다.

7억원 가까이 벌었는데 세금은 262만원입니다. 12억 안분과 80% 공제가 겹친 결과입니다. 이 두 장치가 1세대 1주택 실거주자를 사실상 비과세에 가깝게 만들어 줍니다.

보유만 하고 살지 않았다면 같은 거래에서 세금이 2,332만 5,500원이 됩니다. 공제가 1억 720만원에서 2,680만원으로 줄면서 과세표준이 1억 470만원으로 뛰고, 세율 구간도 35%로 올라가기 때문입니다.

2026년 세제개편안 — 아직 확정이 아니다

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 바꾸는 안이 들어 있습니다. 보유공제를 단계적으로 줄이고 거주공제를 늘려, 최종적으로는 거주기간만으로 공제율이 정해지는 구조입니다. 2028년 양도분부터 적용하는 안으로 알려져 있습니다.

양도소득 기본공제를 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택에 한해 250만원에서 2,500만원으로 올리는 안도 함께 담겼습니다. 이쪽은 2027년 1월 1일 이후 양도분이 대상입니다.

이 계산기는 현행법 기준으로 계산합니다. 세제개편안은 정부가 국회에 내는 제안이고 정기국회 심의·의결을 거쳐야 확정되므로, 지금 시점의 세금 계산에는 반영하지 않는 것이 맞습니다. 위 개편안 내용은 기획재정부 발표를 정리한 2차 자료를 근거로 한 것이며, 국회 처리 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 개정이 확정되면 이 페이지의 공제율 표와 계산 로직을 함께 고칩니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

1. 다주택자와 일시적 2주택세대가 주택을 둘 이상 가지면 비과세도 표2 공제도 적용되지 않고, 조정대상지역에서는 중과세율이 붙을 수 있습니다. 이사·상속·혼인으로 잠시 2주택이 된 경우의 특례는 종전주택을 정해진 기간 안에 팔면 1주택으로 봐 주는 제도인데, 그 기간이 개정 논의 중이라 계산하지 않습니다. 요건과 처분기한, 개정안의 내용은 일시적 2주택에서 다뤘습니다.
2. 분양권·조합원입주권과 재개발·재건축주택이 아닌 권리라 세율과 기간 계산이 다릅니다.
3. 상속·증여받은 주택취득가액과 보유기간 기산에 특례가 있어 일반 매매와 계산이 달라집니다. 증여로 받는 쪽의 세금은 증여세 계산기에서 확인하세요.
4. 겸용주택·오피스텔·부수토지 판정주택으로 볼지 상가로 볼지에 따라 결과가 완전히 달라지는 영역이라 다루지 않습니다. 부수토지도 면적 한도 판정 없이 양도가액에 포함된 것으로 계산합니다.
5. 감면과 그 밖의 특례조세특례제한법상 감면(장기임대주택, 미분양주택 등), 상생임대주택 거주요건 특례 등은 반영하지 않습니다.

기본공제 250만원은 1년에 한 번, 그해 양도한 모든 부동산의 양도소득금액에 대해 한 번만 적용됩니다. 같은 해에 다른 부동산도 팔았다면 이미 쓴 만큼은 빠집니다.

자주 묻는 질문

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