일시적 2주택

요건은 세 가지다

「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 국내에 1주택을 가진 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 팔기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 아래를 갖추면 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 정합니다.

1. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규 주택을 취득할 것기간이 아니라 순서와 간격의 문제입니다. 이 요건은 신규 주택을 사는 순간 결정되고 나중에 고칠 방법이 없습니다.
2. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것기산점이 신규 주택 취득일입니다. 종전 주택을 산 날도, 이사한 날도 아닙니다.
3. 종전 주택이 제154조 제1항의 1세대 1주택 요건을 갖출 것2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요합니다. 특례는 「주택 수를 세지 않는」 것일 뿐 비과세 요건을 면제해 주지는 않습니다.

세 요건은 AND 조건입니다. 하나만 어긋나도 그 양도는 2주택자의 양도가 되어 비과세도, 장기보유특별공제 표2(최대 80%)도 적용되지 않습니다.

「1년 이상 지난 후 취득」이 가장 잘 깨진다

세 요건 중 되돌릴 수 없는 것은 첫 번째뿐입니다. 처분기한은 서둘러 팔면 되고 보유·거주 요건은 시간이 해결하지만, 신규 주택을 너무 일찍 사 버린 것은 손쓸 방법이 없습니다.

실무에서 이 요건이 깨지는 전형적인 경우는 분양권·입주권으로 산 집이 완공되면서 주택이 되는 때, 그리고 결혼·상속으로 갑자기 두 채가 된 뒤 이사를 준비하는 때입니다. 취득 시점이 내 계획과 무관하게 정해지기 때문입니다.

시행령 제155조 제1항 후단은 이 1년 요건을 적용하지 않는 예외를 둡니다 — 제154조 제1항 제1호·제2호 가목·제3호에 해당하는 경우, 즉 공공사업용 협의매수·수용, 해외이주 등 부득이한 사유입니다. 일반적인 이사에는 해당하지 않습니다.

3년 — 언제부터 세는가

기산점은 신규 주택의 취득일입니다. 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날이 취득일이 되는 것이 일반 원칙이므로, 계약일이나 입주일과 헷갈리면 몇 달이 어긋납니다.

이 3년은 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 적용됩니다. 그전에는 조정대상지역 사이의 이동에 2년(더 거슬러 올라가면 1년)이 적용되던 시기가 있었고, 지금은 지역과 무관하게 3년으로 통일돼 있습니다. 국세상담센터도 같은 기준을 안내하고 있습니다.

수도권 소재 법인·공공기관이 지방으로 이전하면서 종사자가 이전지로 옮기는 경우에는 처분기한이 5년입니다(제155조 제16항). 일반적인 이사에는 적용되지 않는 별도 특례입니다.

취득일은 잔금 낸 날이다

앞의 두 요건이 모두 취득일이라는 한 점에 걸려 있습니다. 그런데 이 날짜를 계약일이나 입주일, 전입신고일로 착각하는 경우가 많습니다. 「소득세법」 제98조는 취득·양도 시기를 대금을 청산한 날로 정하고, 시행령 제162조 제1항이 예외를 열거합니다.

실무에서 자주 어긋나는 두 가지가 있습니다. 첫째, 잔금을 치르기 전에 등기를 먼저 넘겨받았다면 취득일이 등기접수일로 앞당겨집니다. 종전 주택을 산 지 1년이 되기를 기다리던 계획이 몇 주 차이로 깨질 수 있습니다.

둘째, 분양받은 아파트는 취득일이 계약 시점이 아니라 뒤로 밀립니다. 제8호가 "대금을 청산한 날까지 목적물이 완성되지 않은 경우에는 완성·확정된 날"로 정하기 때문입니다. 분양 계약을 일찍 했더라도 입주 시점이 신규 주택의 취득일이 되고, 처분기한 3년도 그날부터 셉니다.

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산에 별도로 포함되는 규정이 있어, 취득 시기와는 다른 축에서 판정이 갈릴 수 있습니다. 분양권·입주권이 얽힌 경우는 이 글의 범위를 넘으므로 관할 세무서나 세무대리인에게 확인하세요.

종전 주택을 「양도」하는 시점도 같은 기준입니다. 처분기한 안에 계약을 했더라도 잔금이 기한을 넘겨 넘어가면 요건을 채우지 못합니다. 기한이 임박했다면 계약일이 아니라 잔금일을 기준으로 일정을 잡아야 합니다.

종전 주택 자체도 요건을 갖춰야 한다

가장 자주 오해되는 지점입니다. 제155조 제1항은 "1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다"고 씁니다. 주택 수 계산에서만 빼 준다는 뜻이고, 제154조 제1항의 요건은 그대로 살아 있습니다.

• 보유기간 2년 이상 — 종전 주택을 취득한 날부터 양도일까지
• 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년 이상

따라서 조정대상지역에서 산 집에 실제로 살지 않았다면, 일시적 2주택 요건을 모두 갖춰 3년 안에 팔더라도 비과세를 받지 못합니다. 특례는 「2주택이라서 안 되는 것」을 풀어 줄 뿐, 「거주를 안 해서 안 되는 것」은 풀어 주지 않습니다.

지금 조정대상지역에서 해제됐는지는 상관없습니다. 판정 기준은 취득 당시입니다. 취득 시점의 지정 여부는 계약 서류와 함께 관할 세무서에서 확인하는 것이 확실합니다.

12억을 넘으면 여기서도 안분한다

특례를 받아도 고가주택 규정은 그대로 따라옵니다. 제154조 제1항을 적용받는다는 것은 곧 1세대 1주택과 같은 취급이라는 뜻이고, 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세되는 안분 계산이 그대로 적용됩니다.

2017년 3월에 7억원에 사서 9년을 살다가 2026년 9월에 13억원에 파는 경우로 계산해 보겠습니다(필요경비 2,000만원).

5억 8,000만원을 벌었는데 세금은 66만원입니다. 일시적 2주택 특례의 값어치가 여기서 드러납니다.

위 계산에 넣은 필요경비 2,000만원도 증빙이 있어야 인정됩니다. 다만 특례를 받아 12억 안분에 들어가면 그 금액이 실제로 줄여 주는 세금은 크지 않습니다 — 안분과 장기보유특별공제를 차례로 통과하며 깎이기 때문입니다. 어떤 지출이 필요경비가 되고 그 효과가 상황별로 얼마나 갈리는지는 양도세 필요경비에 있습니다.

놓쳤을 때의 금액

같은 거래에서 특례를 받지 못하면 어떻게 되는지 나란히 놓으면 이렇습니다. 비과세가 없으니 안분도 없고, 장기보유특별공제도 표2(연 4%+4%)가 아니라 표1(연 2%)로 떨어집니다.

차이가 약 1억 7,897만원입니다. 1년 요건을 두 달 못 채웠거나 처분기한을 며칠 넘긴 것만으로 이 금액이 갈립니다.

위 「특례 불인정」은 기본세율만 적용한 금액입니다. 조정대상지역 다주택자에게 붙을 수 있는 중과세율은 넣지 않았으므로, 실제 차이는 이보다 커질 수 있습니다.

2026년 세제개편안 — 3년을 2년으로

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 조정대상지역 사이의 이동에 한해 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이는 안이 담겼습니다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역인 경우가 대상이고, 그 밖의 경우는 3년이 유지되는 구조로 알려져 있습니다.

적용 시점은 2026년 8월 4일 이후 취득분부터이며, 8월 3일 이전에 계약을 체결했거나 계약금을 지급한 경우에는 종전의 3년이 적용되는 경과 규정이 함께 제시됐습니다.

확정된 개정이 아닙니다. 세제개편안은 정부가 국회에 내는 제안이고 정기국회 심의·의결을 거쳐야 확정되므로, 지금 시점의 판단 기준은 현행 3년입니다. 위 개편안 내용은 기획재정부 발표를 정리한 2차 자료를 근거로 한 것이며, 국회 처리 과정에서 달라질 수 있습니다. 개정이 확정되면 이 글을 갱신합니다.

다만 지금 조정대상지역에서 집을 갈아타려는 분은 이 논의를 알고 있어야 합니다. 취득 시점이 8월 4일 이후라면 개정이 통과됐을 때 처분기한이 1년 짧아지므로, 종전 주택 매도 계획을 그만큼 앞당겨 잡아 두는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

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