양도세 필요경비

증빙은 「있으면 좋은 것」이 아니라 요건이다

흔히 "영수증이 있어야 유리하다"고 말하지만, 조문은 그보다 강합니다. 「소득세법 시행령」 제163조 제3항은 자본적 지출액을 정의하면서 "그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우"라고 못박습니다. 양도비를 정한 제5항도 같은 문장을 씁니다.

즉 증빙이 없으면 「인정받기 어려운 경비」가 아니라 애초에 필요경비가 아닙니다. 지출한 사실이 실제로 있었더라도 마찬가지입니다.

②가 들어온 것이 실무상 중요합니다. 예전에는 적격증명서류만 인정돼 현금으로 지급한 공사비가 통째로 빠지는 일이 흔했습니다. 지금은 계좌이체 내역으로도 확인되면 인정됩니다. 그래서 인테리어·창호 공사 대금은 반드시 계좌로 보내고 계약서·견적서를 함께 남겨야 합니다.

국세청 「알기 쉬운 양도소득세」 안내는 2016년 2월 17일 이후 지출분부터 이 기준이 적용된다고 밝히고 있습니다. 그전 지출은 다른 기준이 적용될 수 있으므로 오래된 공사는 관할 세무서에 확인하세요.

취득할 때 붙는 것

집을 살 때 낸 돈은 필요경비가 아니라 취득가액에 포함됩니다. 시행령 제163조 제1항이 취득 실지거래가액을 "취득원가에 상당하는 가액"으로 정하고 여기에 부대비용을 넣습니다. 결과적으로 양도차익에서 빠지는 것은 같지만, 신고서에 적는 칸이 다릅니다.

• 취득세 — 2011년부터 등록세와 통합됐습니다
• 법무사 보수 — 소유권 이전 등기 비용
• 중개보수 — 살 때 부동산에 낸 수수료
• 소유권 확보를 위한 소송비용·화해비용 — 취득에 관한 쟁송이 있었던 경우(제163조 ① 2호)

약정에 따라 취득원가에 가산되는 이자상당액은 포함되지만, 대금 지급이 늦어져 추가로 발생한 지연이자는 포함되지 않습니다(같은 항 제3호). 주택담보대출 이자는 어느 쪽으로도 필요경비가 아닙니다 — 취득 자체의 대가가 아니라 자금 조달 비용이기 때문입니다.

자본적 지출 — 조문이 정한 정의

시행령 제163조 제3항 제1호는 자본적 지출액을 제67조 제2항을 준용해 계산하도록 합니다. 그 제67조 제2항의 정의가 판단 기준입니다.

같은 항이 예시로 드는 것은 ① 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 ② 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 ③ 피난시설 등의 설치 ④ 재해로 멸실·훼손된 자산의 복구 ⑤ 그 밖에 개량·확장·증설 등 이에 준하는 것입니다.

주택에서 실제로 문제가 되는 항목을 이 기준에 대보면 이렇게 갈립니다.

이 밖에 재개발·재건축 부담금도 명시적으로 필요경비입니다. 「개발이익환수에 관한 법률」의 개발부담금(제3호의2)과 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」의 재건축부담금(제3호의3)이 조문에 직접 들어 있습니다. 재해·노후화로 건물을 재건축한 경우의 철거비용도 포함됩니다(제3호).

제163조 제3항 제1호가 준용하는 것은 제67조 「제2항」뿐입니다. 제67조 제3항에는 "수선비가 600만원 미만이면 자본적 지출로 보지 않는다"는 소액 기준이 있지만 그 항은 준용 대상이 아니고, 사업자의 감가상각자산에 관한 규정입니다. 소액이라 자동으로 빠지는 구조는 아니라는 뜻이며, 실제 판단은 가치를 현실적으로 증가시켰는지로 갈립니다.

수익적 지출이 빠지는 이유

도배·장판·싱크대가 빠지는 것을 두고 "돈을 썼는데 왜 안 되느냐"고 묻게 됩니다. 기준이 지출의 크기가 아니라 성격이기 때문입니다.

양도소득세는 보유 기간에 늘어난 가치에 매기는 세금입니다. 자산의 가치를 실제로 올린 지출은 그 늘어난 가치를 만든 원가이므로 빼 줍니다. 반대로 낡은 것을 원래 상태로 되돌리는 지출은 가치를 올린 것이 아니라 유지한 것이라 뺄 이유가 없습니다.

실무에서는 경계가 흐린 경우가 많습니다. 같은 「욕실 공사」라도 타일만 새로 붙였으면 수익적 지출, 구조를 바꿔 욕실을 늘렸으면 자본적 지출로 갈립니다. 견적서에 공사 내역이 구체적으로 적혀 있어야 하는 이유가 이것입니다 — "인테리어 공사 일체 1,500만원"이라고만 적힌 서류로는 어느 쪽인지 가릴 수 없습니다.

한 번의 공사에 두 성격이 섞여 있으면 항목별로 나눠 판단합니다. 계약 단계에서 창호·확장과 도배·가구를 구분해 견적을 받아 두면 나중에 다투지 않습니다.

팔 때 드는 비용

시행령 제163조 제5항이 양도비를 열거합니다. 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용이어야 합니다.

• 중개보수 — 조문의 "소개비"에 해당합니다
• 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 — 세무대리인 수수료가 여기 들어갑니다
• 공증비용, 인지대
• 명도비용 — 매매계약에 따른 인도의무를 이행하려고 양도자가 지출한 것
• 국민주택채권·토지개발채권 매각차손 — 취득 시 의무 매입한 채권을 만기 전에 팔아 생긴 손실(제2호)

세무대리인 수수료가 필요경비라는 점은 자주 놓칩니다. 양도세 신고를 세무사에게 맡기고 낸 수수료는 조문에 명시된 양도비이므로, 그 영수증도 함께 챙겨야 합니다.

채권 매각차손은 금융기관이 아닌 곳에 팔았다면 같은 날 금융기관에 팔았을 경우의 매각차손을 한도로 합니다. 할인율이 나쁜 곳에 넘긴 손실까지 전부 인정되지는 않습니다.

같은 영수증이 56배 차이 나는 이유

여기가 이 글의 핵심입니다. 필요경비 1,000만원의 가치는 고정된 금액이 아닙니다. 같은 집, 같은 거래에서도 비과세 요건을 갖췄는지에 따라 극단적으로 갈립니다.

2016년에 8억원에 사서 2026년에 15억원에 파는 주택, 보유 10년, 필요경비를 3,000만원에서 4,000만원으로 1,000만원 늘렸을 때를 비교하겠습니다.

이유는 필요경비가 두 개의 감쇄 장치를 통과하기 때문입니다.

실거주 1주택자에게 필요경비의 절세 효과는 생각보다 매우 작습니다. 12억 안분으로 대부분이 비과세 영역에 떨어지고, 남은 것도 80% 공제로 다시 깎이기 때문입니다. 위 사례에서 15억 아파트를 파는데 1,000만원짜리 영수증이 6만 6천원을 아껴 주는 데 그칩니다.

반대로 비과세를 받지 못하는 상황에서는 필요경비가 결정적입니다. 안분이 없어 전액이 살아 있고 장특공제도 얇아 감쇄가 적은 데다, 과세표준이 커서 세율 구간도 높습니다. 조정대상지역에서 취득했는데 거주 요건을 못 채웠다면 공사 영수증부터 찾아야 합니다.

양도가액이 12억원 이하이고 비과세 요건을 갖췄다면 세금이 0원이므로 필요경비를 모아도 아무 효과가 없습니다. 영수증을 챙길지 말지는 이 판단부터 하고 정하면 됩니다.

위 표의 두 줄을 가르는 것은 결국 비과세 요건을 갖췄는지입니다. 이사 때문에 잠깐 2주택이 된 경우에도 처분기한 안에 종전 주택을 팔면 윗줄로 갑니다 — 그 요건과 기한은 일시적 2주택에 정리했습니다.

취득가액을 모를 때 — 개산공제

오래전에 산 집이라 계약서를 잃어버렸다면 실지거래가액을 쓸 수 없습니다. 이때는 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순서대로 적용합니다.

환산취득가액을 쓰면 실제 지출한 자본적 지출·양도비를 일일이 넣는 대신 필요경비개산공제가 적용됩니다. 시행령 제163조 제6항이 정하는 금액은 취득 당시 기준시가의 3%(미등기양도자산은 0.3%)입니다.

이 금액은 대개 실제 지출보다 훨씬 작습니다. 취득 당시 기준시가가 2억원이었다면 개산공제는 600만원뿐입니다. 그래서 계약서가 없더라도 실제 취득가액을 입증할 다른 자료(잔금 이체 내역, 검인계약서, 취득세 납부 영수증 등)를 먼저 찾아보는 편이 유리합니다.

어느 방식이 유리한지는 사안마다 다르고 선택에 제약도 있습니다. 환산취득가액을 쓸 수 있는지, 개산공제와 실제 필요경비 중 무엇을 적용할 수 있는지는 관할 세무서나 세무대리인에게 확인하세요.

자주 묻는 질문

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