전세보증보험, 어떤 집이 거절되나

126%는 어디서 나오나

보증료가 얼마인지는 계약서에 도장을 찍기 전에 알아야 할 것 중 두 번째입니다. 첫 번째는 이 집이 애초에 가입 대상인가이고, 여기서 걸리면 보증료를 따질 일 자체가 없어집니다. 이 글은 HUG가 집을 걸러내는 기준을 금액 기준·서류 기준·기한 순으로 하나씩 정리합니다.

빌라 전세를 알아볼 때 "공시가격의 126%"라는 숫자를 자주 보게 됩니다. 어디서 왔는지 모르면 외우기 어려운데, HUG 전세보증금반환보증 상품개요의 두 문장을 곱하면 그대로 나옵니다.

즉 126%는 별도로 정해진 규정이 아니라 두 비율을 곱한 결과입니다. 그래서 둘 중 하나가 바뀌면 126%도 바뀝니다. 실제로 두 비율은 같은 날 함께 내려갔습니다.

한 번에 공시가격의 24%p가 잘렸습니다. 공시가격 2억 원짜리 빌라라면 상한이 3억 원에서 2억 5,200만 원으로 4,800만 원 줄어든 셈입니다. 갱신 보증은 2023년 12월 31일까지 옛 기준이 유지됐기 때문에, 첫 계약 때는 통과했는데 2년 뒤 갱신에서 막히는 사례가 2024년부터 나오기 시작했습니다.

시행 시점은 국토교통부·HUG 발표를 보도한 2차 자료로 확인했으며, 비율 자체는 위에 링크한 HUG 상품개요 기준입니다.

숫자를 넣어 보겠습니다. 공시가격 2억 원인 빌라라면 주택가격은 2억 8,000만 원, 여기에 90%를 적용한 2억 5,200만 원이 보증금 상한입니다. 공시가격의 정확히 126%입니다.

아파트는 계산이 다릅니다. 공시가격이 아니라 KB부동산 등 시세를 먼저 쓰고, 시세가 없을 때 공시가격의 140%를 씁니다. 그래서 126% 기준은 시세가 잡히지 않는 빌라·연립에서 의미가 큽니다.

근저당이 있으면 기준이 두 개가 된다

집에 대출이 잡혀 있으면 통과해야 할 관문이 하나 더 생깁니다. HUG는 두 가지를 따로 봅니다.

여기서 자주 어긋나는 지점이 있습니다. 60%의 기준은 주택가격이 아니라 주택가액입니다. 주택가액은 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 값이므로, 실제 한도는 주택가격의 60%가 아니라 54%입니다. 블로그 정리가 자주 뭉개는 부분입니다.

HUG가 상품개요에 직접 든 예시가 이 구조를 잘 보여줍니다. 주택가격이 1억 원인 경우입니다.

세 번째가 핵심입니다. 보증금이 4,000만 원으로 아무리 적어도 거절됩니다. 주택가액이 9,000만 원이므로 선순위채권 한도는 5,400만 원인데, 5,500만 원이 그것을 넘기 때문입니다. 내 보증금이 작다고 안심할 수 없다는 뜻이고, 등기부등본 을구를 반드시 봐야 하는 이유입니다.

금액으로 걸러지지 않는 거절 사유

여기까지는 숫자로 판단할 수 있습니다. 그런데 금액이 전부 통과해도 서류에서 막히는 경우가 있습니다. 계약 전에 확인해야 하는 것들입니다.

1. 등기부등본 갑구 — 권리침해가 없을 것경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 중 하나라도 있으면 거절됩니다. 보증 발급일 기준으로 봅니다.
2. 등기부등본 — 건물과 토지가 모두 임대인 소유일 것대지권이 없거나 토지 소유자가 다르면 막힙니다. 빌라에서 실제로 나오는 사유입니다.
3. 전입세대확인서 — 타세대 전입내역이 없을 것앞 세입자가 아직 전출하지 않았다면 그 상태로는 가입이 안 됩니다. 단독·다가구·다중주택은 이 조건에서 제외됩니다.
4. 계약서 — 공인중개사를 통해 체결(날인)했을 것직거래 계약서는 가입이 안 됩니다. 중개보수를 아끼려다 보증보험을 못 드는 경우가 여기서 나옵니다. 다만 기존 계약을 중개사를 통해 맺었다면 갱신 계약서는 예외입니다.
5. 계약서 — 계약기간이 1년 이상일 것단기 계약은 대상이 아닙니다.
6. 계약서 — 보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없을 것임대인이 넣자고 하는 특약 중에 이 조항이 섞여 있으면 가입이 막힙니다.
7. 건축물대장 — 위반건축물로 기재돼 있지 않을 것옥탑 증축이나 베란다 확장이 신고 없이 된 경우가 많습니다. 아파트는 이 조건에서 제외됩니다.

보증 대상 주택 자체가 아닌 경우도 있습니다. 단독·다가구·다중, 연립·다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 대상이고 공관·가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·근린생활시설은 대상이 아닙니다. 이른바 근생빌라가 여기 걸립니다.

전세대출을 받았다면 한 가지 더

실무에서 놓치기 쉬운 항목이 하나 더 있습니다. 질권설정이나 채권양도가 통지된 전세대출을 받았다면 보증 가입이 막힙니다. 전세대출을 내주면서 은행이 보증금 반환채권에 권리를 걸어두는 방식인데, HUG 입장에서는 같은 채권에 다른 권리가 앞서 있는 상태가 되기 때문입니다.

다만 예외가 있습니다. HUG와 업무협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출이라면 가입할 수 있습니다. 그래서 전세대출을 알아보는 단계에서 어느 방식으로 담보가 잡히는지를 은행에 물어보는 편이 좋습니다. 대출을 먼저 실행하고 나서 보증보험이 막히면 순서를 되돌리기 어렵습니다.

집에 전세권이 설정돼 있는 경우도 정리가 필요합니다. 말소하거나 HUG로 전세권을 이전해야 가입됩니다. 중소기업이 아닌 법인 임차인은 전세권을 이전해야만 가입할 수 있습니다.

주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. 표기가 없으면 대상에서 빠지므로 계약서를 쓸 때 확인하세요.

단독·다가구는 기준이 하나 더 있다

한 건물에 여러 세대가 사는 단독·다중·다가구주택은 나 말고 다른 세입자의 보증금까지 합쳐서 봅니다.

내 앞 순위로 들어와 있는 세입자들의 보증금이 이미 많다면, 내 보증금이 작아도 가입이 안 됩니다. 그래서 이 유형은 「타 전세계약체결내역 확인서」를 받아야 하고, 그 확인서상 가구 수와 건축물대장의 가구 수가 같아야 한다는 조건도 붙습니다.

다가구주택에서 앞 순위 보증금 정보는 임대인이 알려주지 않으면 확인이 어렵습니다. 계약 전에 임대인에게 확인서 발급에 협조하겠다는 약속을 받아두는 편이 안전합니다. 계약 후에 거절되면 되돌릴 방법이 마땅치 않습니다.

낸 보증료를 돌려받는 제도

가입이 됐다면 보증료를 돌려받을 수 있는지도 확인하세요. 국토교통부와 지자체가 전세보증금반환보증 보증료를 지원하고 있는데, 이미 낸 보증료를 환급해 주는 방식이라 가입 후에 신청합니다.

연령 제한이 없어졌습니다. 처음에는 청년 대상이었지만 이후 모든 연령으로 확대돼, 지금은 소득과 보증금 요건만 맞으면 신청할 수 있습니다. 신청은 지자체에 하고 본인 계좌로 환급됩니다.

보증료가 수십만 원인 경우가 흔하다는 점을 생각하면 적지 않습니다. 전세보증보험료 계산기로 내 보증료를 먼저 계산해 보면 지원 한도인 40만 원과 견줘 얼마나 돌려받을 수 있을지 가늠됩니다.

소득 기준과 지원 한도는 사업 연도와 지자체에 따라 달라질 수 있습니다. 위 내용은 정부24의 국토교통부 보증료 지원 안내 기준(2026-08-11 확인)이며, 신청 전에 거주 지자체 공고를 확인하세요. 지자체가 자체 예산으로 별도 지원을 하는 경우도 있습니다.

신청 기한을 넘기면 끝이다

요건을 다 갖췄어도 기한을 놓치면 가입할 수 없습니다. 그런데 이 기한이 생각보다 이릅니다.

2년 계약이라면 입주 후 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다. "나중에 여유 생기면 들어야지" 하다가 1년이 지나면 그 계약에서는 방법이 없습니다. 전세 사고가 걱정되기 시작하는 시점은 대개 계약 후반부인데, 그때는 이미 늦은 경우가 많습니다.

기한 안이라도 앞의 요건이 무너지면 가입이 안 됩니다. 예를 들어 계약 중에 임대인이 근저당을 새로 설정하면 선순위채권이 늘어 한도를 넘길 수 있습니다. 가입할 생각이라면 미루지 않는 편이 안전합니다.

두 계약을 끝까지 따라가 보면

앞의 기준들을 한 계약에 모두 적용하면 어떻게 되는지 끝까지 따라가 보겠습니다. 두 사례 모두 공시가격 2억 원짜리 빌라, 보증금 2억 4,000만 원, 2년 계약으로 같고 등기부등본 을구만 다릅니다. 아래 입력값을 전세보증보험료 계산기에 그대로 넣으면 같은 결과가 나옵니다.

사례 ① 근저당이 없는 빌라

보증금 2억 4,000만 원은 공시가격의 120%라 상한 126% 안에 들어옵니다. 여유는 1,200만 원뿐이니, 임대인이 계약 중에 근저당을 새로 잡으면 그대로 무너지는 위치입니다.

사례 ② 같은 집에 근저당 1억 5,000만 원이 있을 때

여기가 이 글에서 가장 자주 오해되는 지점입니다. 관문 ②는 통과했습니다. 근저당 1억 5,000만 원은 한도 1억 5,120만 원보다 120만 원 적어 60% 규정에 걸리지 않습니다. 그런데도 거절되는 이유는 관문 ①이 따로 있기 때문입니다. "근저당이 60% 안이면 된다"고만 알고 계약하면 이 사례에서 그대로 걸립니다.

사례 ②가 가입되려면 보증금이 1억 200만 원 이하여야 합니다. 현실적으로는 임대인이 근저당 일부를 상환해 선순위채권을 줄이는 것이 유일한 해법이고, 그 약속은 특약과 기한으로 계약서에 남겨야 의미가 있습니다. 선순위채권을 얼마까지 줄이면 통과하는지는 계산기에서 그 값을 낮춰 가며 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

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